Đất đặc biệt quan trọng và khởi đầu từ quy hoạch

Nghị quyết 18 của Đảng ban hành năm 2022 có tiến bộ lớn vì đưa ra giá đất đúng giá thị trường, bởi khi sửa Luật Đất đai năm 2013, chúng ta mới dừng lại khung giá đất theo hướng thị trường và không thảo luận quyền sở hữu đất đai. Chúng ta biết rõ duy nhất chỉ có đất đai đứng trên trên quan điểm triết học và chính trị, kinh tế học vừa là đối tượng sản xuất, lại vừa được là tư liệu sản xuất vì vậy quy hoạch sử dụng đất cần tầm nhìn lâu dài và logic, chuyên sâu. Mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật quyết định quyền sở hữu, quyền sử dụng và phương pháp quy hoạch, giải thửa, xác định giá đất, mức đền bù… do chế độ chính trị, nhân dân quyết định. Các nước công nghiệp phát triển và nước công nghiệp mới, đất đai thuộc quyền sở hữu của 03 thành phần cơ bản, gồm: nhà nước, cộng đồng (tập thể) và nhất là tư nhân. Khi học môn “Quản lý đất đai” tại Nhật Bản, tác giả biết rõ gần 20% diện tích đất do nhà nước sở hữu, xấp xỉ 30% thuộc sở hữu tập thể và trên 50% là sở hữu tư nhân. Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất là của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và thực tế tư nhân, tập thể chỉ có quyền sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là bước đi đầu tiên để thực hiện giải thửa, kiểm kê đất đai, xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường, đền bù công bằng, minh bạch... khắc phục bất cập. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất giữ vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng và quyết định chất lượng Luật Đất đai.

Quy hoạch sử dụng đất giữ vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng 

Để có thể kiến nghị các giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, quản lý đất đai hiệu quả hơn, trước hết chúng tôi xem xét những vấn đề căn bản trong nước, quốc tế dưới đây.

Một là: Quy hoạch tổng thể quốc gia giữ vị trí, vai trò cơ sở căn bản mà quy hoạch sử dụng đất là một trong các nội dung quan trọng, tuy nhiên vừa qua chúng ta đã xây dựng quy hoạch sử dụng đất quốc gia trước, còn quy hoạch tổng thể quốc gia sau là không hợp lý. Quy hoạch sử dụng đất là công việc đầy thách thức vì cần phân loại sử dụng đất (land use classification), phân loại đất (soil classification) và đánh giá đất đai (land evaluation), đặc biệt là đánh giá hiệu quả mô hình sử dụng đất (effective avaluation of land use modern)… để đưa ra kế hoạch sử dụng đất trong tương lai (land use plan in future). 

Kết quả quy hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ ràng trên báo cáo, phụ biểu và bản đồ về kế hoạch sử dụng đất theo thời gian trên không gian cụ thể. Mới đây, quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua, tuy nhiên còn nhiều hạn chế do thiếu nghiên cứu chuyên sâu và trình độ hạn chế, còn định mức thấp (chi phí lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia với định mức xấp xỉ 25 tỷ VNĐ trong khi quy hoạch 1 tỉnh khoảng 45 tỷ VNĐ). Quy hoạch sử dụng đất quốc gia chưa đánh giá hiệu quả sử dụng đất và chưa đánh giá đất thích hợp với cây trồng (site matching) mà FAO có hướng dẫn. Đặc biệt, trong tình hình thay đổi nhanh về kinh tế, xã hội thì sử dụng đất cần đánh giá hiệu quả mô hình sử dụng đất lại chưa được thực hiện do nhận thức, tư duy và phương pháp chưa bắt kịp thực tiễn. Đánh giá hiệu quả mô hình sử dụng đất sẽ cho thấy rõ 2 mặt của một vấn đề là lợi ích kinh tế cao hơn, đất đai được sử dụng hiệu quả, nhưng hệ lụy lớn nếu xảy ra tham nhũng đất, chia sẻ lợi ích kinh tế thiếu công bằng. Đặc biệt thiếu đánh giá đúng hiện trạng, kế hoạch và kết quả xây dựng khu đô thị (KĐT), khu kinh tế (KKT), khu công nghiệp (KCN), khu dịch vụ (KDV), gây hậu quả nghiêm trọng. Bởi vì, trên cả nước hàng nghìn KĐT bỏ hoang, hàng trăm, gồm: KKT, KCN, KDV đã quy hoạch, nhưng thiếu chuẩn mực, tỷ lệ lấp đầy ít, gây lãng phí lớn quỹ đất và thiệt hai nghiêm trọng chủ sử dụng đất, ảnh hưởng nặng nề toàn xã hội, hàng trăm doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, hàng nghìn đơn khiếu kiện trong khi thiếu thành phố công nghiệp. 

Từ 6 chỉ tiêu tại Bảng dưới đây, chúng ta thấy rõ phát triển KCN thủ đô Hà Nội, rộng hơn là cả vùng Hà Nội từ tầm nhìn, quy mô, trình độ thua kém phát triển KCN ô tô vùng Băng Cốc, Thái Lan vì cluster ô tô tại đây có thương hiệu, cạnh tranh thị trường châu Á, nội địa hóa trên 80%, trong khi đó thủ đô, vùng Hà Nội chúng ta mới hình thành cluster điện tử, cluster cơ khí chế tạo (có ô tô) đang ở giai đoạn đầu vì đa số doanh nghiệp mới lắp ráp, gia công và tỷ lệ nội địa hóa dưới 15%.

Bảng so sánh KCN Hà Nội & KCN ô tô Băng Cốc

 Trên thực tế nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công nghiệp nhiều lúc gặp khó khăn, tuy nhiên việc hỗ trợ họ bằng cách cho phép họ cấp đất để xây dựng nhà ở, nhà trẻ tại KCN, CCN là sai lầm vì an toàn sản xuất, kinh doanh và sinh mạng của công nhân, người dân. Theo Luật Đất đai, giao đất mà doanh nghiệp không phát triển hạ tầng và đặc biệt là không thu hút được nhà đầu tư sau 2 năm phải thu hồi lại đất. Nhìn sang cluster ô tô vùng Băng Cốc, Thái Lan phát triển trên cơ sở 11 KCN ô tô chuyên nghiệp, tạo điều kiện hình thành thành phố công nghiệp Amata đồng bộ, hiện đại trong khi đó cluster điện tử, cơ khí chế tạo vùng Hà Nội chưa có thành phố công nghiệp nào và KCN, KDV, KĐT quy mô nhỏ, đa ngành và thiếu chuyên nghiệp là chính.

Thảo luận tại Trung tâm quy hoạch sử dụng đất quốc gia và nghiên cứu các báo cáo cơ sở dự án “Quy hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, kế hoạch sử dụng đất 5 năm, 1 năm mới được Quốc hội khóa 15 thông qua, Thủ tướng Chỉnh phủ ban hành thấy cơ sở khoa học và thực tiễn còn nhiều hạn chế. Đây là việc làm ngược vì quy hoạch tổng thể quốc gia cần đi trước quy hoạch sử dụng đất quốc gia; và thực chất cách làm hiện nay chỉ là cộng lại trên cơ sở biến động sử dụng đất theo thời gian và đề xuất sử dụng đất của địa phương mà thiếu đánh giá mô hình sử dụng đất và hiện trạng quy hoạch sử dụng đất bài bản, nhất là kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, xây dựng KKT, KCN, KDV và KĐT, thành phố công nghiệp. Khảo sát Tây Nguyên và vùng đồng bằng sông Hồng những năm gần đây thấy rõ nhiều lô, thửa đất trống không canh tác để cỏ mọc, rồi cây bụi tái sinh - một hiện tượng lạ trong khi đất đai tại 2 vùng kinh tế này rất màu mỡ - tấc đất, tấc vàng. Điều này được giải thích vì lao động nông nghiệp chuyển sang làm công nghiệp thu nhập cao hơn, hiện tượng phá rừng ở Tây Nguyên lấy đất làm nông nghiệp, thực chất là để mua bán đất trong khi hiệu quả cạnh tác cà phê, điều… thấp. Thực tiễn, hiệu quả canh tác nông nghiệp cao tại các trang trại canh tác cà phê Chè sạch, lúa thơm T28 chất lượng cao sạch mà không phải là tìm kiếm giống năng suất thật cao, chất lượng thấp như cà phê vối, lúa mộc tuyền. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới được Quốc hội, Chính phủ phê chuẩn mới được 1 năm, ngày 3/5 Thủ tướng lại đề nghị một số bộ ngành và UBND các tỉnh, thành phố xem xét, đề nghị điều chỉnh. Đây là vấn đề lớn về quy hoạch sử dụng đất các cấp, các ngành mà Bộ Tài nguyên và Môi trường cần giải quyết rất để nâng cao sự ổn định, chất lượng và tính khả thi kế hoạch sử dụng đất trong tương lai, thực hiện nghiêm chỉnh Nghị quyết 18.

Vẫn xảy ra hiện tượng phá rừng ở Tây Nguyên lấy đất làm nông nghiệp

Hai là: Nếu kiểm kê và đặc biệt là giải thửa các lô đất trên các cấp là công việc tiếp theo sau quy hoạch và thực hiện sai sẽ dẫn đến hậu quả nghiệm trọng trong xác định giá đất, mức thuế, đặc biệt là tổng đền bù. Giải thửa và kiểm kê đất đai ở Việt Nam đã được thực hiện từ lâu trên cả nước, xuống tận cấp cơ sở theo thời gian, tuy nhiên mức độ tin cậy thông tin các lô đất về diện tích và chủ sử dụng, với số liệu và bản đồ… còn nhiều hạn chế. Đây là trở ngại trong việc xác định giá đất đúng giá thị trường theo Nghị quyết 18 của Đảng vì cần đúng vị trí, diện tích và kéo theo đúng mức đền bù, chi trả của chủ đất và người được quyền sử dụng đất. Sai vị trí lô đất, chệnh lệch diện tích dẫn đến giá trị mất đi hoặc phải trả thêm rất lớn khiến chủ đất và người sử dụng mới bị thiệt hại. Thậm chí, nhiều lô đất mặt ngõ chuyển thành mặt ngách, nhiều lô giải thửa diện tích đã giảm tới 20%, kéo theo thuế nhà nước thu được giảm nhiều, khai thuế giảm gây thấy thiệt hại lớn. 

Việc giải thửa đất đai cần xác định đúng vị trí, diện tích, chủ sử dụng từng lô đất phù thuộc vào quy hoạch, gồm vị trí, số liệu và bản đồ, với tư liệu pháp lý đi cùng và đạt chất lượng tốt, tính minh bạch cao. Theo đó rõ ràng giải thửa đất đai phải đi cùng công tác kiểm kê sử dụng đất để thấy rõ sự thay đổi vị trí, quy mô và chủ sử dụng đất… theo thời gian. Công việc này rất khó mà trên toàn quốc có hàng triệu lô đất, vị trí khác nhau, và rồi loại đất (soil), tình trạng sử dụng khác nhau (đất sử dụng cho công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, cụ thể hơn là đất công nghiệp, gồm đất KCN, CCN, đất dịch vụ như đất KDV, Logistics, đất nông nghiệp, gồm đất trồng trọt, đất lâm nghiệp, đất thủy sản; đặc biệt là đất đô thị…). Điều tra, giải thửa đất cần biết vị trí, sự biến động không chỉ diện tích, chủ sử dụng đất và khung giá đất theo hướng thị trường, tuy nhiên tình hình thực tiễn còn nhiều bất cập. Chúng ta cần biết rõ số liệu giải thửa đất đã đúng chưa, đặc biệt là vị trí, diện tích và chủ sử dụng phù hợp chưa, cùng sự minh bạch hệ thống số liệu, bản đồ giải thửa kèm theo. Tóm lại, giải thửa và thống kê sử dụng đất là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để xác định giá đất, thuế, mức đền bù đúng giá thị trường phục vụ thực thi Nghị quyết 18 mà Luật Đất đai cần giải phải quyết thành công, nhưng chưa đáp ứng yêu cầu.

Ba là: Xác định giá và mức thuế đất đúng giá thị trường có vị trí, vai trò quyết định mức đền bù minh bạch và ổn định chính trị, xã hội trên cả nước cũng phụ thuộc vào 2 việc trên. Hiện nay, xác định khung giá đất theo thị trường và mức thuế đi cùng chưa phải giá thị trường do Sở Tài chính xác định, UBND thành phố, tỉnh trình Hội đồng Nhân dân quyết định mà trình độ và sự minh bạch khác nhau. Khung giá đất định hướng thị trường và mức thuế còn nhiều bàn cãi mà nguyên nhân chính do Luật Đất đai 2013 quy định còn chưa đầy đủ và không thể bỏ qua tiêu cực của công chức, DN liên quan. 

Trình độ và trách nhiệm khác nhau của chính quyền, cán bộ trên từng địa bàn khiến khó khăn, thách thức việc xác định giá và thuế đất đúng giá thị trường lại càng lớn hơn. Hơn nữa, Việt Nam chưa rõ phương pháp xác định giá và thuế đất đúng giá thị trường mà các nước công nghiệp phát triển, nước công nghiệp mới đã làm, đặc biệt là chưa có chuyên gia vì đơn giản chúng ta chưa bao giờ xác định giá đất, thuế đất đúng giá thị trường. Việc xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường không thể chỉ đề cập một câu ngắn gọn “phương pháp xác định giá đất đúng giá thị trường” như Luật Đất đai đang trình Quốc hội đã đưa ra. Phải làm rõ hơn nội dung phương pháp và đặc biệt làm sao triển khai phương pháp ấy trong điều kiện Việt Nam khả thi mang lại kết quả như mong đợi. Đã là chuyên gia phải nắm vừng cơ sở lý luận và tất nhiên cần hiểu biết qua triển khai thực tiễn mà giá và thuế đất cũng không thể là ngoài lệ. Vì vậy, để xác định được giá, thuế đất đúng giá thị trường và đặc biệt là triển khai kết quả trên cả nước là khó khăn, thách thức cực lớn của cả hệ thống chính trị, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng Bộ Tài chính hiện nay. 

Theo tác giả, chúng ta cần đổi mới nhận thức và học hỏi kiến thức, kinh nghiệm quốc tế, rồi thí điểm triển khai trong nước, khâu này đòi hỏi chuyên gia trình độ cao như của một số nước phát triển, nhưng Việt Nam lại rất thiếu. Tác giả tham gia khảo sát, học tập và nghiên cứu tại nhiều nước, cụ thể trường hợp Nhật Bản qua trường hợp dự án “Xây dựng đường giao thông”. Theo quy định, giá đất 2 năm được kiểm kê và xác định giá một lần, lô đất nhà nước cần thu hồi cho dự án này, giá đền bù khoảng 1 triệu USD. Như vậy, chủ đất bị thu hồi lô đất sẽ được nhà nước đền bù 1 triệu USD và hỗ trợ xã hội khác cần thiết. Tuy nhiên, tổ chức tư vấn tư nhân đến làm việc với chủ lô đất trao đổi rõ, nếu họ xác định giá đất cao hơn, nhà nước đồng ý chi trả thì lợi nhuận sau trừ thuế sẽ được chia đôi. Chủ đất đồng ý vì 2 năm nhà nước mới định giá đất một lần và đã gần 2 năm, cộng với nhà nước thông tin minh bạch về xây dựng tuyến đường giao thông này nên tổ chức tư vấn tư nhân đã nhìn thấy cơ hội nhờ phân tích, đánh giá kịp thời. Đây là bài học Việt Nam nên nghiên cứu để chuyên gia, các tổ chức tư vấn cũng tham gia trực tiếp vào thống kê và xác định đúng giá, thuế đất mà không chỉ là công chức Sở Tài chính, UBND tỉnh, thành phố và Hội đồng nhân dân.

Bốn là: Đền bù đất và thu thuế đất là khâu quyết định thì hiện nay chưa được làm rõ từ đối tượng được đền bù và đóng thuế, đối tượng phải đền bù, rồi đóng thuế và mức đền bù, mức thuế cụ thể đã được áp dụng vì còn nhiều bàn cãi, phụ thuộc vào 3 việc trên. Khâu đền bù và đóng thuế đất khi chủ sử dụng đất bị thu hồi, chuyển nhượng và góp vốn vào sản xuất, kinh doanh, trong một số trường hợp đã gây bất ổn định xã hội vì không công bằng và làm mất đất đai nhà nước, tập thể, nhất là doanh nghiệp, người dân hiện nay. Trên cả nước có tới trên 75% các vụ khiếu kiện kéo dài đều liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai và đau xót hơn khi rất nhiều cán bộ, người dân dính vòng lao lý, dẫn đến sản xuất, kinh doanh đình trệ. Những hệ lụy này bắt đầu từ việc quy hoạch kém khả thi, sai số giải thửa, kiểm kê các lô đất và đặc biệt là giá, mức thuế đất không đúng giá thị trường, chia sẻ lợi tức thiếu cơ sở khoa học, thực tiễn trong đều bù… đã gây ra hệ lụy nghiêm trọng đối với cả hệ thống chính trị mà nguyên nhân chính từ xác định giá, thuế đất mới theo hướng thị trường, còn nguyên nhân khác là thiếu trung thực và tham nhũng. 

Năm 2023, Chính phủ đã cho phép chính quyền cấp cơ sở xác định giá đất và thực hiện đền bù trong tình hình bất cập quản lý đất đai mang tính hệ thống, chưa rõ cách xác định giá đất mới. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện vẫn còn không ít khó khăn, bất cập  do trình độ và sự nghiệm minh thực thi Luật, chính sách đất đai, Luật, chính sách quy hoạch trên mọi cấp bậc, loại hình, nhất là tại cấp cơ sở còn nhiều hạn chế.

Năm là: Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về quản lý và tư vấn đất đai, quan trọng nhất là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính vì tham gia trực tiếp vào quá trình này. Nghiên cứu và so sánh với nước ngoài của tác giả thấy rằng, chúng ta còn thiếu đơn vị chịu trách nhiệm cụ thể ở Tổng cục quản lý đất (nay hạ xuống Cục quản lý đất), Bộ Tài Nguyên và Môi trường mà đất đai là tổ quốc, là tư liệu, đối tượng sản xuất và chưa có phòng quản lý giá, thuế đất tại Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, với chức năng và nhiệm vụ rõ ràng. Trên thế giới và cụ thể tại Nhật Bản, Hàn Quốc tác giả thấy họ có cơ quan, tổ chức thực hiện, với chức năng và nhiệm vụ rõ ràng để thị trường đất đai minh bạch, phù hợp mà từ cơ quan nhà nước, công đồng (Public) và doanh nghiệp, nhân dân đều chấp nhận. Cơ quan quản lý nhà nước về định mức giá đất ở Việt Nam do nhận thức và còn nhiều hạn chế mà nguyên nhân do chưa bao giờ xác định giá đất đúng giá thị trường vì Luật Đất đai chưa cho phép và Sở Tài chính, cấp trên là UBND tỉnh, thành phố và hội đồng nhân nhân tỉnh, thành phố còn bất cập. 

Hệ thống tổ chức tư vấn nhà nước gồm các viện, trường, trung tâm và tương tự hệ thống tổ chức tư vấn tư nhân, gồm các trung tâm, viện, trường tham gia quy hoạch sử dụng đất, công giải thửa và kiểm kê đất, nhưng lại rất ít được tham gia vào định giá đất, chưa nói thuế đất, rồi đền bù. Trung tâm quy hoach sử dụng đất quốc gia và rất nhiều viện, trường, trung tâm dịch vụ nhà nước tham gia quy hoạch và giải thửa đất còn nhiều hạn chế vì thiếu nghiêm trọng chuyên gia quy hoạch sử dụng đất, gồm chuyên gia đánh giá đất đai, đánh giá đất thích hợp cây trồng và chuyên gia chính sách, đánh giá mô hình sử dung đất tầm khu vực, quốc tế. Nhiều năm tham gia quy hoạch sử dụng đất, giải thửa đất và giao đất, giao rừng ở Việt Nam và khu vực với chuyên gia đến từ Thụy Điển, Canada, Đức… đã cho tôi thấy rõ các bất cập này. Trong khi đó, hệ thống tổ chức nhà nước như trung tâm, viện, trường nhà nước tham gia quy hoạch sử dụng đất, giải thửa đất và giao đất, giao rừng, có năng lực tốt hơn hệ thống tổ chức tư tư nhân. 

Một trong những nguyên nhân gây ra bất cập lớn hiện nay trong quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất, xác định giá và thuế đất đúng giá thị trường và đền bù đất các loại bị thu hồi, góp vốn bằng đất của DN nhà nước cho DN tư nhân phát triển KĐT, KCN… vì Việt Nam không những thiếu, đặc biệt là không sử dụng chuyên gia đúng công việc chuyên môn đất đai. Sở dĩ tình trạng này xảy ra do Việt Nam nhận thức chưa đúng và thiếu quy chuẩn chuyên gia đối với thẩm định dự án theo 5 nội dung cơ bản, tác giả đề xuất tiêu chuẩn chuyên gia quốc gia trong lĩnh vực đất trình bày tại Hộp dưới đây. Tác giả đưa ra tiêu chuẩn chuyên gia bởi vì chúng ta chưa có chuyên gia đúng nghĩa xác định giá đất đúng giá thị trường và quy hoạch sử dụng đất... nên chưa đáp ứng yêu cầu. Thực tiễn này đòi hỏi chúng ta thay đổi nhận thức, tư duy logic, đổi mới cách làm và nâng cao năng lực, trung thực để học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm và thực thi công việc phức tạp này.

 Đề xuất giải quyết vấn đề cơ bản trong điều kiện của Việt Nam

Thứ nhất: Trên cơ sở Nghị quyết 18 của Đảng và kinh nghiệm khu vực, tình hình thực tiễn Việt Nam chuyển đổi nền kinh tế đối với sửa Luật Đất đai, khắc phục các bất cập nêu trên và phù hợp thực tiễn, theo tác giả chúng ta cần làm:

Về quan điểm sửa Luật Đất đai theo Nghị quyết 18: Chúng ta cần trung thực sửa Luật Đất đai trên cơ sở nền tảng kinh tế thị trường và tài nguyên đất là đối tượng, tư liệu sản xuất trên quan điểm triết học và chính trị, kinh tế học. Người Nga có câu thành ngữ đại ý “Có gì cổ hơn trái đất mà ta vẫn trân quý nó” vì đất đai là quốc gia, là tổ quốc thiêng liêng. Bản chất và quan trọng hơn chỉ khi nào chúng ta công nhận quyền sở hữu đất đai và chính quyền minh bạch, mới khắc phục được vấn đề cực lớn này thời kỳ Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.

Về phương pháp luận, quy trình, hướng dẫn: Luật Đất đai sử đổi, Nghị định hướng dẫn thi hành và hệ thống quy trình, quy phạm, hướng dẫn kỹ thuật thể hiện chuẩn mực trên trên cơ sở kiến thức quốc tế và phù hợp thực tiễn Việt Nam. Bên cạnh đó, chúng ta cần hoàn thiện quy trình đền bù đất đai và quy định quản lý đất đai trên nền tảng tiếp thu kiến thức và triển khai mạnh mẽ quản trị tinh gọn phù hợp điều kiện Việt Nam, gắn liền kiểm tra, giám sát, đánh giá cán bộ, chuyên gia để đảm bảo bộ máy vận hành hiệu quả, minh bạch.

Về công việc chuyên môn đất đai: Nội dung quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất đai, định giá và mức thuế đất đúng giá thị trường, đền bù đất các loại đến tận từng lô đất theo các chủ sử dụng đất cụ thể là những việc làm quan trọng đặc biệt. Nhất là nội dung định giá đất đúng giá thị trường là công việc Việt Nam chưa thực hiện nên chưa có công chức, chuyên gia đúng nghĩa như các nước như Nhật Bản, Hàn Quốc. Đây là việc làm khó vì phải đánh giá đúng hiện trạng (land use, land classification, land evaluation, soil and soil classification, site matching, effective avaluation of land use modern), mới đưa ra sử dụng đất theo thời gian... phù hợp. Chúng cần được thể hiện tại Luật Đất đai logic, đúng chuyên môn, phù hợp thực tiễn.

Về hệ thống tổ chức quản lý: Luật Đất đai mới cần thể hiện rõ, thuyết phục việc kiện toàn cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn (nhà nước, tư nhân) thực hiện quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất, định giá và mức thuế đất, đền bù đất đúng thị trường, minh bạch. Đây là việc làm không đơn giản vì cần đánh giá hiện trạng, thấy rõ hạn chế mới đưa ra tổ chức cùng chức năng. Quan trọng đặc biệt điều này được thể hiện trong Luật Đất đai rõ ràng, đúng chuyên môn và phù hợp thực tiễn. Tác giả đưa nội dung này ở vị trí thứ ba vì thấy rõ nhu cầu, công việc cụ thể đối với quy hoạch và quản lý đất đai, mới đề xuất hoàn thiện hệ thống cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn liên quan phù hợp, khắc phục hạn chế xác định vị trí trước, công việc sau.

Thứ hai: Đưa ra giải pháp chủ yếu nâng cao tính khả thi quy hoạch sử dụng đất, sự đúng đắn, minh bạch giải thửa và kiểm kê đất, định giá và thuế đất đúng giá thị trường, đặc biệt là đền bù đúng minh bạch theo Nghị quyết 18, khắc phục bất cập, như sau:

Quy hoạch, giải thửa và kiểm kê đất: Thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giải thửa, kiểm kê đất cần đánh giá tình hình trong nước và nghiên cứu ở nước ngoài, khắc phục bất cập hiện nay để nâng cao nhận thức, năng lực và sự minh bạch công việc. Trong hoàn cảnh chất lượng và tính khả thi quy hoạch sử dụng đất và giải thửa, kiểm kê đất đai hiện nay nên thí điểm trong sự hợp tác giữa chuyên gia Việt Nam và chuyên gia quốc tế. Bởi vì đây là căn cứ khoa học và thực tiễn quan trọng phục vụ bước đi tiếp theo là định giá và thuế đất đúng giá thị trường, tất nhiên không thể thiếu xây dựng hạ tầng kỹ thuật và cơ sở dữ liệu chuẩn mực. 

Định giá và mức thuế đất đúng: Nhà nước cần gấp rút gửi công chức và chuyên gia đi học tập ở nước ngoài để tiếp thu kiến thức và khi họ trở về sẽ tham gia thí điểm điều tra và xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường. Nhất thiết phải có cố vấn là chuyên gia định giá, thuế đất nước ngoài để tiến hành định giá, thuế đất đúng trên cơ sở khoa học và thực tiễn Việt Nam. Công chức và chuyên gia Việt Nam hợp tác chặt chẽ cùng chuyên gia nước ngoài, làm rõ đặc điểm chính trị, xã hội và trình độ công nghệ, quản trị để kết quả định giá và thuế đất được khách quan, đáp ứng yêu cầu Nghị quyết 18 của Đảng trong sửa Luật Đất đai phù hợp bối cảnh mới. Theo đó, Luật Đất đai thể hiện đơn giản, dễ hiểu và cần 1 hay 2 năm cần xác định giá và thuế đất một lần cần làm rõ, nhưng chuẩn mực, minh bạch tại Luật Đất đai mới.

Đền bù đất đai đúng, minh bạch: Đề bù đất đai như phần trên đề cập, chúng ta phải xây dựng quy trình đền bù trong đó xác định rõ quyền sử dụng đất của người bán, chuyển nhượng, góp vốn kinh doanh bằng đất đai và xác định rõ loại hình sử dụng đất, vị trí các lô đất, cấp đất... Trên cơ sở đó mới xây dựng mức đền bù đối với từng đối tượng cụ thể trên cơ sở phân tích, đánh giá dự án thu hồi, chuyển giao, góp vốn đất của chủ sử dụng đất mới và các điều kiện mà chủ đó đưa ra để cùng làm việc đi đến quyết định hợp lý. Việt Nam chưa bao giờ làm việc này đơn giản vì giá đất hiện nay chưa đúng giá thị trường nên cần nghiên cứu và học hỏi để thí điểm, rút kinh nghiệm, triển khai đồng bộ, rộng khắp.

Quản lý nhà nước đất đai: Tác giả đề cập tới 2 lần nội dung này bởi vì nếu vấn đề này không được giải quyết sẽ không khắc phục các bất cập nêu trên vì sự yếu kém về trình độ công nghệ, quản trị hệ thống cơ quan, tổ chức tư vấn và công chức, chuyên gia đất đai, không thể bỏ qua đạo đức. Luật Đất đai cần thể hiện rõ cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức tư vấn (nhà nước, tư nhân) mà hiện nay chưa có hay có nhưng còn nằm chung với nhiều nội dung khác, làm rõ trách nhiệm thể hiện ở chức năng và nhiệm vụ cần giải quyết tập trung vào 5 bất cập nêu trên. Tại sao tác giả đưa ra cơ quan và tổ chức tư vấn đất đai như vậy vì đất đai có hạn và cần nâng cao hiệu quả trong quản lý và tư vấn đặt trong bối cảnh triển khai Nghị quyết 18 của Đảng, khắc phục bất cập bán đất tràn lan - chính là bán tương lai, buôn bán vàng của con cháu mà trên thực tiễn không tạo ra giá trị hàng hóa.

Tiếp thu kinh nghiệm quốc tế và khắc phục tình trạng bất cập hiện nay ở Việt Nam về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất và thuế đất đúng thị trường, đặc biệt là công việc đền bù, theo ý kiến của tác giả, nếu mua, bán đất hay mua, bán bất động sản thì người nghèo miễn thuế cho bên mua, tầng lớp trung lưu mức thuế này khoảng 1-2% và tầng lớn giàu với giá trị trên 1 triệu USD mức thuế tới 5-10%. Đây là các khắc phục tình trạng khoảng cách giàu nghèo quá lớn hiện nay, lại ngày càng lớn trên toàn thế giới mà đất đai và bất động sản luôn là thước đo. Tác giả không ủng hộ giá căn hộ, biệt thự KĐT quá cao hiện nay.

Xây dựng Luật Đất đai lần này trên cơ sở Nghị quyết 18 khó hơn 4 lần trước vì chúng ta chưa bao giờ xác định giá, thuế đất đúng giá thị trường.... Đây là việc làm cơ bản, khắc phục bất cập, khó theo logic từ quy hoạch sử dụng đất, giải thửa và kiểm kê đất đai, xác định giá và đến thuế đất, đặc biệt là đền bù đúng giá thị trường. Vì đất là tổ quốc, quê hương và đất vừa là đối tượng, vừa là tư liệu sản xuất, đọc các vấn đề xã hội và tài nguyên hơn 30 năm trước của Người xuất chúng duy nhất dân tộc, triết gia Trần Đức Thảo thấy như giáo sư vừa viết, chưa ráo mực. Tránh sai lầm nghiêm trọng của Trung Quốc hiện nay là nguồn thu ngân sách địa phương, trung ương chủ yếu từ đất đai và phát triển quá nhiều bất động sản là các thành phố ma, các KĐT ma, chúng ta cần tập trung vào sản xuất, kinh doanh sản phẩm quốc gia xuất khẩu cạnh tranh bằng công nghệ, quản trị số./.

(*) Bài viết dựa trên bài tư vấn của PGS, TS. Hoàng Sỹ Động góp ý cho Quốc hội về Quy hoạch Luật Đất đai, năm 2023