Những “điểm sáng” trong 8 tháng đầu năm 2025

“Bùng nổ” thu hút vốn FDI, đây là động lực chính và là “điểm sáng” rõ nét nhất. Tính đến hết tháng 8/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,14 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ. Đặc biệt, vốn FDI thực hiện (giải ngân) đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% và là mức cao nhất trong 5 năm qua. Dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với số vốn đăng ký đạt 6,53 tỷ USD, chiếm 59,2% tổng vốn đăng ký cấp mới. Tiếp theo là hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,37 tỷ USD, chiếm 21,5%; các ngành còn lại đạt 2,13 tỷ USD, chiếm 19,3%.

Tỷ lệ lấp đầy KCN đã đi vào hoạt động tiếp tục duy trì ở mức 75%, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%; phía Nam đạt khoảng 92%. Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), tỷ lệ này còn cao hơn, đạt 88% ở miền Bắc và 89% ở miền Nam. Điều này, cho thấy nhu cầu thuê để sản xuất ngay là rất lớn, giúp nguồn cung mới được hấp thụ nhanh chóng.

Sự trỗi dậy của phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Để đón sóng FDI, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh phát triển hạ tầng xây sẵn. Tính đến quý II/2025, tổng nguồn cung RBF toàn quốc đạt khoảng 11 triệu m² và vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85%, cho thấy cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu.

Sự khan hiếm quỹ đất tại các vị trí đắc địa và nhu cầu cao đã giúp giá thuê đất KCN duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá thuê đất KCN tại miền Nam đạt mức 180 - 200 USD/m²/chu kỳ thuê. Tại miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 - 180 USD/m²/chu kỳ thuê tùy vị trí. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ, dao động từ 4,5 - 5,8 USD/m²/tháng tại các KCN trọng điểm. Mức giá này vẫn thấp hơn so với mặt bằng giá thuê đất KCN tại Indonesia từ 190 - 240 USD/ m²/chu kỳ thuê.

Những điểm tối trong 8 tháng đầu năm 2025

Khan hiếm quỹ đất sạch, tại các thủ phủ công nghiệp. Đây là thách thức lớn nhất, làm giảm sức cạnh tranh. Các thị trường cấp 1 như Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ), Bắc Ninh (cũ) có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, khiến các nhà đầu tư lớn cần diện tích hàng chục hecta gặp khó khăn trong việc tìm kiếm vị trí.

Hạ tầng quá tải, sự phát triển nhanh của các KCN gây áp lực lớn lên hạ tầng giao thông kết nối (gây ùn tắc), lưới điện, và hạ tầng xã hội cho công nhân, đòi hỏi các kế hoạch đầu tư đồng bộ và dài hạn hơn. Chính vì vậy, tỷ lệ đầu tư cơ sở hạ tầng trên GDP của Việt Nam trong những năm gần đây nằm trong nhóm cao nhất ở châu Á, đạt mức trung bình là 5,7%.

Vướng mắc pháp lý và thủ tục hành chính. Mặc dù đã có các luật mới, các quy định chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các cấp và việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết vẫn là rào cản, kéo dài thời gian triển khai dự án và làm tăng chi phí cho nhà đầu tư.

Sự dịch chuyển sang các ngành công nghệ cao, tạo ra nhu cầu lớn về lao động kỹ thuật cần cho ngành công nghệ cao, dẫn đến tình trạng cạnh tranh lao động có tay nghề và gia tăng chi phí nhân công tại một số địa phương.

Khu công nghiệp Quế Võ  II, là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước
(Nguồn: Cổng Thông tin điện tử tỉnh Bắc Ninh)

Nhận định những tháng cuối năm và chung cho cả năm 2025

Bất động sản KCN, dự báo 4 tháng cuối năm 2025 sẽ tiếp tục quỹ đạo tăng trưởng tích cực.

Dòng vốn FDI được dự báo sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam trong những tháng cuối năm, đặc biệt sau các chuyến thăm và làm việc của lãnh đạo cấp cao Việt Nam - Hàn Quốc, Việt Nam - Pháp... Các doanh nghiệp sẽ đẩy nhanh việc thiết lập nhà máy để tận dụng các hiệp định thương mại và ổn định chuỗi cung ứng.

Nguồn cung dịch chuyển mạnh mẽ hơn. Các dự án tại các khu vực vệ tinh như Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Tây Ninh (cũ), Hưng Yên (cũ), Hải Dương (cũ) sẽ trở thành tâm điểm, tung ra các sản phẩm mới với chính sách cho thuê hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.

Với nhu cầu vượt cung tại các vị trí chiến lược (Trung tâm), giá thuê đất và nhà xưởng được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 2 - 3% trong những tháng cuối năm, đặc biệt tại các thị trường cấp 2 đang có hạ tầng phát triển mạnh và nhu cầu ngày một tăng cao.

Các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh sẽ đẩy mạnh các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) các KCN hoặc quỹ đất để rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.

Nhận định chung cho cả năm 2025, đây là một năm thành công vượt trội, năm bản lề của BĐSKCN Việt Nam, đánh dấu sự chuyển dịch và phát triển mạnh mẽ: (i) Thị trường đã chứng tỏ được sức hấp dẫn toàn cầu với dòng vốn FDI kỷ lục, khẳng định vị thế là một trung tâm sản xuất quan trọng của thế giới; (ii) Năm 2025 chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc nhà xưởng xây sẵn và sự phát triển của các KCN theo mô hình chuyên ngành, sinh thái, công nghệ cao. Đây là sự chuyển dịch từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu; (iii) Thị trường đã chính thức bước vào một chu kỳ phát triển mới với sự dịch chuyển không gian từ các "thủ phủ" truyền thống sang các vành đai công nghiệp vệ tinh như Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Tây Ninh (cũ) và Bình Phước (cũ)… mở ra dư địa phát triển cho 5 - 10 năm tới.

Việt Hùng